 |
 Меню сайта |
|
|
| Приветствую Вас, Гость · RSS |
20.05.2024, 21:41 |
|
Главная » 2011 » Август » 17 » 20 причин неудач коттеджных поселков
00:02 20 причин неудач коттеджных поселков |
| Структура предложения - неправильное определение конкурентной ситуации на рынке ведет к увеличению риска ликвидности и непредсказуемости конечного результата при развитии проекта коттеджного поселка в будущем. Структура спроса - неправильное определение уровня спроса искажает представление о реальной емкости рынка в текущем месте при сложившейся ситуации. Это приводит к существенному дефициту платежеспособных потребителей, затягиванию сроков реализации домовладений и ухудшению общего финансового результата (иногда убыточности проекта). Как показывает Российская практика, более половины поселков, потерпевших крах на рынке загородной недвижимости, переоценили спрос на свои объекты. Место расположение участка - неправильная оценка перспективности и общего потенциала участка еще на начальном этапе переговоров о его приобретении - основная ошибка украинских инвесторов и причина непредвиденных ситуаций при развитии проекта. Целевые группы потребителей - высокая емкость рынка еще не является залогом успеха коттеджного поселка. Прежде всего, следует выбрать такую группу потребителей, которые готовы приобретать домовладения при сложившейся рыночной ситуации, в этом месте, по предложенной цене и уже определенным комплексным набором технических, инфраструктурных, рекреационных и социальных элементов Вашего Объекта. Позиционирование - ошибки при позиционировании ведут к несоответствию элементов поселка необходимым требованиям рынка, предъявляемым к подобным объектам. Как следствие - направленность на совершенно другую целевую аудиторию, как правило, с низким уровнем платежеспособного спроса и непредсказуемость конечного финансового результата в периоде. Определение конкурентного преимущества проекта - даже при грамотном позиционировании, высоком уровне платежеспособного спроса, всегда есть сильные конкуренты, способные не только перетянуть на себя часть потребителей, но и целиком завоевать рынок. Для минимизации влияния этого фактора, незаменимым инструментом выступает формирование конкурентных преимуществ поселка, позволяющих поддерживать прогнозируемый темп продаж, либо ускорить комплексной процесс реализации. Ценообразование - последствия переоценки ценового потенциала проекта могут быть самыми непредсказуемыми, начиная от затягивания сроков продаж с последующим ростом конкуренции (конкурентная ситуация с каждым днем усугубляется, более продуманные поселки вытесняют их слабых собратьев) и заканчивая потерей минимального запаса прочности, который закладывался в проект, с его неизбежной убыточностью. Потребительские характеристики коттеджного поселка - включают количество, метражи домов и площади участков, оптимальные архитектурные и планировочные решения, т. д. Эти параметры формируются на этапе изучения потребительских предпочтений, с учетом перспективного прогнозирования и минимизации риска ликвидности. При их гармоничном объединении и соединении с перечисленными выше факторами, а также с учетом благоприятных тенденциях рынка, успешность проекта если не гарантирована, то вполне предсказуема. Особенности планирования территории - зачастую пересекаются с выбором оптимального архитектурного стиля поселка, которые в совокупности удовлетворяют эстетическим и функциональным запросам клиентов. Нерациональное планирование и благоустройство отталкивает потребителей, в то же время недопустим диссонанс между требованиями рынка и градостроительными возможностями участка, которые зачастую переоцениваются. Инфраструктурная составляющая - высокие затраты на развитие торговой и развлекательной сферы при отсутствии потребительских запросов могут послужить причиной финансовой несостоятельности проекта, а в процессе его эксплуатации - непосильным бременем для управляющей компании и их собственника. Обеспечение безопасности - непродуманная система безопасности может послужить причиной отказа от проживания в поселке. Практический опыт продаж свидетельствует о высоком влиянии этого фактора на окончательное принятие решения о приобретении дома потребителем. Проектирование - иногда желаемое не может состыковаться с возможным. Неправильные подходы к развитию проекта (еще на этапе концептуальных проработок) приводят к непредсказуемым последствиям. Основные ошибки происходят на этапе сопоставления потребительских параметров проекта (идеи) с обязательными градостроительными нормами, которые не редко диссонируют и приводят к возобновлению уже проделанной работы и потере драгоценного времени. Инженерное обеспечение - недостаточные мощности электрических сетей, газо- и водопровода, канализации приводят к дискомфорту жильцов и постоянными жалобами с их стороны. В то же время, превышение необходимых нагрузок (на этапе проектирования и выполнения работ по прокладке коммуникаций закладываются нагрузки выше, чем необходимо) приводит к необоснованным затратам со стороны девелопера, которые никогда не окупятся. Строительство - неправильно выбранный генеральный подрядчик (субподрядчик) и безграмотно просчитанные сметы, в сочетании с невыполнением взятых на себя обязательств - основная причина финансовой несостоятельности проекта, даже при высоком рыночном потенциале. Эксплуатационные затраты - вследствие непродуманной инфраструктурной и управленческой политики возникают высокие эксплуатационные затраты, которые не готовы нести потребители. Этот фактор приводит к существенному затягиванию сроков продаж домовладений и возникновению конфликтных ситуаций между управляющей компанией и жильцами поселка. Стратегия и программа продаж - основа успеха любого проекта. Как правило, ошибка происходит на первоначальном этапе выхода на рынок, когда формируется имидж поселка, девелопера, продавца и управляющей организации. Ошибка на этом этапе непростительна и может привести к формированию негативного мнения об объекте, что в конечном итоге будет причиной провала проекта в целом. Стратегия коммуникаций - рекламная политика и программа PR-мероприятий не менее важна, нежели стратегия продаж и правильно выбранная ниша рынка. На этом этапе потребителю необходимо донести потенциальным покупателям о конкурентных особенностях проекта, заложить позитивное мнение о поселке и, что самое главное, правильно выбрать носители информации, которые соответствуют целевой аудитории. Методы стимулирования продаж - даже при удовлетворении всех выше перечисленных условий потребители ожидают стимулов. Правильно подобранная и проработанная их система не просто упростит продажи, но и значительно ускорит процесс реализации проекта. Финансовые показатели - финансовое планирование, смета доходов и затрат на проект, очередность его освоения, т. д. базируются на выше перечисленных этапах. Ошибки здесь случаются в большей степени по вине финансистов, нежели форс-мажорных обстоятельств. Анализ рисков проекта - неправильное осуществление каждого из выше описанных этапов, неумение прогнозировать и вовремя устранять надвигающуюся угрозу приводит к возникновению форс-мажорных обстоятельств в процессе реализации проекта коттеджного поселка.
|
|
Просмотров: 451 |
Добавил: администратор
| Рейтинг: 5.0/1 |
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи. [ Регистрация | Вход ] |
|
|
|
