По утверждению экспертов, ключевыми причинами всплеска инвестиционной активности в этом сегменте послужили устойчивый спрос на торговые площади со стороны арендаторов, низкая вакантность в качественных торговых центрах, а также достаточно высокий уровень арендных ставок.

Иными словами, рынок торговой недвижимости продемонстрировал позитивную динамику, что, естественно, дало повод впервые после кризиса заговорить о перспективах инвестиций в коммерческую недвижимость Украины в целом. Отметим, что заговорили об этих перспективах сразу все и громко.

Почти каждую неделю в столице проходят деловые мероприятия, на которых как власть, так и местные консультанты пытаются убедить инвесторов, что в Украину вкладывать как перспективно, так и безопасно. Мол, политическая ситуация в стране стабилизировалась, гривня укрепилась, а власть готова встречать инвесторов с распростертыми объятиями.

В качестве доказательства последнего представители власти усердно приводят уже принятые либо готовящиеся к принятию законодательные акты, которые, по их словам, призваны не только уменьшить себестоимость строительства в Украине, но и упростить девелоперский процесс в стране как таковой.

В частности, на саммите Института Адама Смита "Недвижимость и строительство в Украине”, который прошел 16-17 февраля в Киеве, Игорь Соколов, заместитель министра регионального развития и строительства, долго рассказывал, насколько полезным будет для инвесторов вступление в силу Закона "О регулировании градостроительной деятельности” (см. БИЗНЕС №50 от 13.12.10 г., стр. 79, 80), который Верховная Рада приняла совсем недавно повторно.

Правда, когда представитель международной консалтинговой компании спросил у чиновника, чем же этот документ будет полезен для девелоперов коммерческой недвижимости, г-н Соколов ответить, увы, не смог. Не любят, к слову, отвечать на прямые вопросы инвесторов и представители местной власти. Более того, они инвестиционные "тусовки” просто игно­рируют. А ведь законы законами, а главное для инвестора — получение подходящего для строительства участка и разрешительной документации.

Аргументы

Похоже, единственный, кто сегодня может убедить инвесторов обратить внимание на украинский рынок недвижимости, — это сами игроки данного рынка. Именно они приводят зарубежным коллегам понятные доводы: арендные ставки растут, спрос на коммерческие помещения возобновляется, а значит, инвестировать в Украину снова можно.

Более того, сделки на рынке коммерческой недвижимости уже заключаются. И не только в сегменте доходогенерирующей торговой недвижимости. Например, интерес инвесторов вызывала в прошлом году перспективная в свете Евро-2012, а также освобождения от уплаты налога на прибыль (см. БИЗНЕС №22 от 31.05.10 г., стр.74), гостиничная недвижимость.

В частности, в марте экс-президент российской "СТС Медиа” (г.Москва; владеет и управляет телеканалами СТС, "Домашний” и ДТВ; с 1989 г.) Александр Роднянский и его двоюродный брат Борис Фуксман приобрели 50%-ную долю в проекте гостиничного комплекса с жилыми апартаментами под брендом Hilton в центре Киева.

Планируется, что братья вложат в достройку объекта около $100 млн. Кроме того, в 2010 г. была заключена сделка по финансированию "Банком Кипра” завершения строительства офисно-гостиничного комплекса "Торонто-Киев”.

Объявила, по данным международной консалтинговой компании DTZ (г.Киев; в Украине — с 1994 г.; 50 чел.), о подписании договора купли-продажи проекта гостиницы с культурным центром и апартаментами в Лаврском переулке в Киеве, который получает долговое финансирование от Renaissance Capital Group, компания "XXI Век” (покупатель не назывался). Намного менее востребованными у инвесторов оказались офисная и складская недвижимость,

Хотя и в этом сегменте в 2010 г. было заключено несколько сделок. Приобретали инвесторы в основном объекты для личного пользования. Например, прикупили себе офисные цент­ры Банк "Русский Стандарт” (бизнес-центр (БЦ) по ул.Саксаганского) и страховая компания "ИНГО” (БЦ "Полиграфист”). А компания Raben Украина стала владельцем складского комплекса площадью 20 тыс.кв.м с прилегающим земельным участком в 13 га в Киевской обл. Сумма сделки составила $13 млн.

К слову, компания "XXI Век” продала свои доли местному девелоперу и в проектах логистических комплексов в Одессе и Василькове (Киевской обл.). Вот только кому и за сколько, в компании опять-таки до сих пор так и не уточнили.

Интересно, что в 2010 г. состоялась также сделка в сфере жилой недвижимости. И это на фоне всех разговоров о бесперспективности строительства жилья в Украине! В частности, по данным DTZ, компания "ТММ”, котирующаяся на Франкфуртской фондовой бирже, приобрела в Харькове новый 25-этажный жилой комплекс ­"Ультра” общей площадью около 41,2 тыс.кв.м.

Сумма сделки не разглашается. К слову, на рынке также ходили слухи о продаже проекта масштабного многофункционального комплекса по ул.Златоустовской в Киеве компанией "НЕСТ”. Однако в IV квартале прош­лого года заявленный покупатель "Буд Хауз Груп” опроверг факт заключения данной сделки.

Анализ

Отметим, что поскольку почти все сделки по купле-продаже на рынке коммерческой недвижимости происходили за закрытыми дверями и общественность узнавала о них уже после подписания договоров, оценить общий объем инвестиций в рынок недвижимости Украины в 2010 г. оказалось крайне сложно.

Эксперты лишь предположили, что по итогам года этот показатель мог составить $150 млн. При этом, по данным специалистов, объем инвестиций, в том числе в рынок коммерческой недвижимости, в I квартале 2010 г. оказался больше, чем за весь 2009 г.


Эксперты также отметили, что в 2010 г. инвесторы в основном сосредоточились на приобретении долей в девелоперских проектах.

"В 2009 г. покупатели преследовали преимущественно спекулятивные цели, обозначив готовность приобретать завершенные и сданные в аренду высококачественные активы по ставке капитализации в пределах 16-20%.Но поскольку собственники таких объектов отказались принять подобные условия, внимание инвесторов переключилось на вхождение в перспективные девелоперские проекты. Аппетиты относительно размера ставки капитализации также снизились (на 2-3 п.п. — Ред.)”, — поделился наблюдени­ями с БИЗНЕСом Александр Носаченко, управляющий директор международной консалтинговой компании Colliers International (Украина) (г.Киев; с 1997 г.; 40 чел.).

Наибольшую активность в прошлом году, по словам специалистов, демонстрировали украинские компании и частные инвесторы, располагавшие достаточными свободными финансовыми ресурсами в результате продажи активов в других сферах экономики в докризисный период.

Также, если верить данным компании DTZ, рассматривали возможность приобретения активов в сегменте недвижимости Украины европейские и израильские инвесторы. Усилился в прошлом году интерес к рынку и российских инвесторов, но они, по словам экспертов, отдают предпочтение сделкам M&A по приобретению девелоперских компаний.

Прогнозы

Эксперты прогнозируют, что в 2011 г. инвесторы продолжат вкладывать средства именно в девелоперские проекты. Ожидать большого количества сделок по купле-продаже уже существующих доходогенерирующих объектов коммерческой недвижимости (причем во всех сегментах) в 2011 г. не стоит.
"Во-первых, ставки капитализации, по которым инвесторы готовы приобретать объекты, пока значительно превышают ставки, по которым собственники готовы их продавать. Часто ожидания инвесторов и собственников могут расходиться по одним и тем же объектам на два и более процентных пункта. Во-вторых, собственники не хотят продавать доходогенерирующие объекты, ожидая существенного повышения арендных ставок и снижения ставок капитализации в ближайшие год-два, что повлечет рост стоимости объектов (то есть, оперируя высокими ставками аренды, продавцы будут предлагать проекты с уровнем капитализации, который выгоден для них и при котором стоимость объекта выше. — Ред.)”, — пояснил БИЗНЕСу Сергей Маркосян, директор департамента "Рынки капитала” международной консалтинговой компании CB Richard Ellis (Украина) (г.Киев; с 2008 г.; 90 чел.).

Кроме того, по его словам, количество высококачественных объектов с отличным месторасположением и грамотным подбором арендаторов на украинском рынке достаточно ограничено, а именно такие объекты, по утверждению экспертов, и хотят приобретать инвесторы.

Эксперты также прогнозируют, что интересовать инвесторов, как и в 2010 г., в первую очередь, будут объекты либо же проекты торговой недвижимости. "За последние полгода из десяти встреч с иностранными девелоперами семь касаются торговой недвижимости. Это лишний раз доказывает, что "темой” 2011 г. будет торговая недвижимость”, — считает г-н Носаченко.

Наличие интереса к сегменту торговой недвижимости подтверждают и потенциальные инвесторы. Например, Владимир Тимочко, директор компании "Драгон Эсет Менеджмент” (г.Киев; с 2006 г.; 45 чел.), сообщил на прошлой неделе, что фонд инвестиций в украинскую недвижимость Dragon Ukrainian Properties and Development Plc (DUPD; о.Мэн), уже вложивший в 2010 г. средства в покупку 35% акций Arricano Trading Ltd., владеющей долями в ряде торговых центров, по-прежнему заинтересован в инвестировании средств в покупку готовых объектов недвижимости и надеется заключить одну-две такие сделки в 2011 г.

Что касается "страновой” принадлежности инвестиций в украинский рынок недвижимости, то, как прогнозирует Таисия Шепетко, старший аналитик инвестиционной компании "Драгон Капитал” (г.Киев; с 2000 г.; 180 чел.), в основном это будет украинский капитал. Однако эксперты также ожидают увеличения в структуре сделок иностранных инвестиций.

"Мы ожидаем, что в самое ближайшее время на рынок коммерческой недвижимости выйдут несколько новых профессиональных иностранных компаний”, — отметил г-н Носаченко, не уточнив, правда, о каких именно компаниях идет речь.