Посредническая тонкость «Квартиры не в продаже, но цены не падают — Станислав, второй месяц, ища к себе, квартира в капитале возмущена. — соревнование не присутствует, риелторы разделили город между собой, и искусственный захват цены». Согласно потенциальному покупателю, даже в переданном, но не населенные новые здания к этому показал самое большее два три квартиры, объясняя, что все другие уже проданы. «Достигнутый шутка: риелтора через один день, который две различных квартиры в том же самом доме показали два мне и все утверждали ту квартиру, последнюю». Станислава уверяют, что посредники просто держат идентичные квартиры, не позволяя конкурировать продавцы между собой и уменьшать цены. Определенная логика в ее словах. Согласно потенциальному покупателю, обоим поискам к этому квартира риелтора работают на процент: каждый просил 2,5 %, второе договорилось о 1,5 %. Будучи интересно ужасно получающий в максимально возможной степени, они могут просто проигнорировать дешевые разновидности, пытаясь выбрать объект, какая покупка принесет этому большую сумму комиссионного сбора. «Комиссия риелтора существует во всем мире. Но в зависимости от того, кто заказывает обслуживание — продавца или покупателя — принцип определения изменений комиссии —, Александр Рубанов объясняет. — Если обслуживание заказано продавцом, логично говорить о компенсации процента (как правило, 3–6 % от суммы сделки), потому что чем более дорого я продам объект — и это - одна из главных целей продавца —, размер моей компенсации будет этим выше. В случае с покупателем, который главная цель — чтобы купить, поскольку это возможно более дешево, была бы правильна, чтобы определить фиксированные расходы обслуживания в зависимости от сложности задачи в поле зрения». Однако капитал большинства риелторов предпочитает брать оплату в проценте сделки и при покупке, и при продаже. Стандартный "край", как правило, делает 5 %: когда риелтор один, это получает всю сумму непосредственно, если сделка сопровождается двумя посредниками — они делят комиссионный сбор между собой. Но покупатель платит этим процент: как правило посредники предпочитают "прибавлять" плату той сумме, которую продавец хочет получить. Таким образом, реальная цена предложения квадратного метра в существующем уровне цен приблизительно на более низких 80$, чем появление в statistican $1590-1600. Факторы роста Помимо края посредников, жилье стоило влияний и уменьшенного предложения. Много капитальных квартир — не обязательно купленный в кредит — находятся в залоге. Чтобы продать такое чрезвычайно трудное недвижимое имущество, таким образом только под жилищными кредитами в Киеве, это помещено в 100 тысяч квартир, который делает о десятой части всего фонда помещения (в 2005-2008 в капитале, заменили владельцев из 80 до 120 тысяч квартир 70–80 %, от которого были получены с привлекательностью доходов кредита). Предложение и на первичном рынке было уменьшено. По сравнению с предварительным кризисом объемы Таймс Билдинг упали почти дважды: в прошлом году в Украине это было помещено в операцию только 6,4 миллионов в кв.м жилья, по сравнению с 10,5 миллионов в кв.м в 2008. Государство финансируя недостроев фактически не будет затрагивать эту картину: за счет льготных кредитов в этом году 34 объекта из 4,3 тысяч зданий будут закончены только. Падение стоимости и ценовая политика строителей ограничивают. Перед кризисом жилье в новых зданиях, как правило, на 5–10 % было более дешевым чем подобные объекты на вторичном рынке. Теперь есть противоположная ситуация: новое жилье, по крайней мере, на 5 % более дорого чем подержанные квартиры. Строительные компании вынуждены держать цены, несмотря на падение себестоимости здания. Вопрос - то, что большинство квартир в продаже сегодня было установлено в 2007-2008, во время высоких зарплат, к враждебности стоимости строительных материалов. Строители, которые появились на краю банкротства просто, не предполагают, чтобы продать себе квартиру в недоумении. В результате квадрат в Киеве новое здание стоил в среднем приблизительно 1700$ против 1595$ на вторичном рынке летом. И если полагать, что при покупке квартиры на вторичке аукцион может сделать четверть требуемой цены —, разрыв цен между первичным и вторичным рынком достигает 30 %. Еще одно падение ограничения фактора стоимости жилья — отсутствие закладывания аукционов. В отличие от США, и Стран-членов Европейского Союза, где продажа квартир, забранных банками, представляет себя как основной водитель падения цен, украинские банкиры, закладывающие недвижимое имущество в свободной продаже, предпочитают не запускать Великобританию. Хотя поражено то, в рынок даже трети объектов, на который расчеты задним числом, с непринужденностью обвалило цены за жилье. Так, согласно украинской национальной ипотечной ассоциации, весна этого года была отсрочена 5,8 % кредитов, выделенных физическим лицам, 19,1 % ипотечных ссуд передал реструктурирование. Для рынка капитала это означает, что из 100 тысяч помещенных капитальных квартир от 6 до 20 тысяч мог быть выставлен в продаже в 2009-2010 В настоящее время ежегодных объемах сделок на 4-5 тысячах уровней через год, рост предложения на 6-20 тысяч неизбежно приведет к существенному падению цен. Вместо этого банки предпочли терять прибыль, реструктурируя ипотеку, или предлагать жилье по надутым ценам. Это, вообще, не удивительно. Дальнейшее обесценивание жилья противоречит их интересам, поскольку падение цен заставляет финансовые учреждения оценивать слишком высоко закладывающие квартиры и здания, который уменьшает запасы банков. На наблюдении президента ССНУ Александра Рубановы, не добирайтесь почти до свободной продажи и квартир обычных граждан, которые находятся в финансовых затруднениях. «Когда продавец в безвыходном положении: долги, обязательства кредита, отсутствие устойчивого дохода — он готов продать квартиру и за 1000$ для квадрата, если только немедленно получить деньги. Но такие объекты на рынке, как правило, не добираются: они куплены знакомыми родственниками, кредиторы». Несмотря на набор факторов, которые идут бык, отсутствие покупателей заставляет продавцов уменьшать цены. «Для сегодня индекса ценового ожидания находится в отрицательной зоне. Например, только с 12 июля до 19-ого июля цены в населенном сегменте уменьшились на 0,6 %. Эта тенденция остается с мая — марки Александра Рубанова. — Аукцион в экономкласса покупки жилья делает 3–7 %; для квартир бизнес-класса — от 10 % до 25 %; для объектов элиткласса — 10–20 %». Под его данными к началу августа средняя стоимость квадратного метра под реальными сделками больше делала 1595$, и 1500$. Прогноз В самом близком году полтора жилье в Киеве станет более дешевым. Прежде всего в отсутствие ипотеки, которая не будет возобновлять работу ни в 2010, ни в 2011. «Стабилизация рынка недвижимого имущества возможна только после возвращения дешевых длинных кредитов: ежегодник на менее чем 10-12 % в grivna для, по крайней мере, в течение 10 лет — вице-президент ИК Дракон столица Алексе Зеркалов объясняет. — Теперь в банках не присутствует или это, или другой. Финансовые учреждения только начинают уменьшать показатели. Вероятно, стоимостью конца 2011 года кредитов уменьшится к ежегодным, но кредитующим срокам на 13-15 %, по существу не будет расти». Неизбежность дальнейшего сокращения цен признает все без исключения эксперты, рассеиваясь только по оценкам размера падения. Аналитик Erste Бэнка Виктора Стефэнишина полагает, что капитальным жильем лета 2011 проиграет в цене еще 15-20 %, то есть к $1300-1350 для кв.м «Сокращение цен на вторичном рынке Киева к 1000$ для квадрата является невероятным —, президент ССНУ Александр Рубанов спорит. — быстрее, зимней весной 2011, которую рынок возвратит к ценам марта 2009, когда мы установили нижний пункт падения. Тогда гостинку было возможно найти в Киеве за $30-32 тысячи, и это приблизительно 1200$ для квадратного метра». Поскольку он не сказал, ни повышение цены, ни возрождение рынка недвижимого имущества, не кредитуя возобновление не будет происходить: «Без дополнительного стимула — плеча кредита — нормальная динамика на рынке не будет».
Меню сайта
