Составляем список банков-кандидатов Составляем список банков-кандидатов, которые готовы предоставить кредит на нужных для Вас условиях. Здесь Вы найдете список украинских банков со ссылками на их страницы с описанием кредитных условий.
Решение о предоставлении кредита может быть принято быстрее, если Вы будете сотрудничать с Центральным офисом банка, а не филиалом или отделением. Это связано с тем, что в филиалах и отделениях банков, как правило, нет всех необходимых служб, задействованных в процессе принятия решения о выдаче кредита (служба безопасности, юристы, оценщики), и документы отправляются на экспертизу в Центральный офис, где таковые службы есть. В каждый банк нужно позвонить, задать одни и те же вопросы и заполнить графы сравнительной таблицы.
Прежде всего ориентируйтесь на: кредитную ставку (8-15% в валюте); срок кредитования (5-10-15-30 лет); необходимый первоначальный взнос (0-25-30-50% от оценочной стоимости жилья); валюту кредита (кредиты в долларах США дешевле, чем в гривне, однако больше подвержены валютному риску в случае неожиданной девальвации гривны); форму погашения ( аннуитет или "проценты на остаток" ). Процентная ставка может меняться в зависимости от срока кредитования и первоначального взноса. Банк может существенно снизить ставку по кредиту, если первоначальный взнос большой (порядка 50% стоимости приобретаемого жилья), и наоборот повысить ставку в случае минимального первоначального взноса. Срок кредита кроме всего прочего еще ограничен возрастом Заемщика. Банк не допустит, чтобы кредитный договор действовал во время его пенсионного возраста (мужчины - 60 лет, женщины - 55). Т.е. если Вам сейчас 40 лет, то максимальный срок кредита, на который Вы можете рассчитывать, это 20 лет. Если накоплений на первоначальный взнос нет, но есть стабильный и высокий доход, то можно взять неипотечный кредит и использовать его в качестве первоначального взноса или оформить кредит на другое имеющееся у Вас имущество (машина, дача, ценные бумаги и т.п.).
Узнайте дополнительные платные услуги. Единоразовые затраты на оформление договора ипотеки и договора купли-продажи: - оплата услуг независимой экспертной оценки; - комиссия за выдачу и сопровождение кредита (открытие счета, разовая комиссия банку); - стоимость операций по выдаче ипотечного кредита и нотариального заверения кредитного договора; - нотариальное оформление договора купли-продажи квартиры; - регистрация квартиры в БТИ (производится сотрудником банка); - оформление залога. Ежегодные платежи: - комиссия за сопровождение кредита (некоторые банки берут комиссию ежегодно или ежеквартально); - страховка имущества; - страховка жизни Заемщика и потери трудоспособности. Размер ежемесячных выплат в зависимости от выбранной схемы погашения кредита: - погашение процентов; - погашение тела кредита; - возможные дополнительные ежемесячные комиссии банка (комиссии за сопровождение кредита, стоимость операций по ведению ссудного счета).
Обращайте внимание на: возможность и условия досрочного погашения кредита (некоторые банки взымают штраф до 3% от остаточной суммы кредита или объявляют запрет на досрочное погашение на определенный срок 3-6-18 первых месяцев пользования кредитом); действия банка в случае вашей неплатежеспособности (за каждый день просрочки обычно начисляется пеня, выясните, какая именно).
Выбираете 2-3 банка, с которыми будете знакомиться ближе. Их нужно будет посетить, получить предварительные рассчеты по Вашему кредиту. С тем, чтобы можно было эффективно сравнивать банки, просите предоставить Вам данные по одинаковым кредитам (первоначальный взнос, размер кредита, срок) и задавайте одни и те же вопросы. На какие сроки можно получить ипотечный кредит? Какой минимальный размер первоначального взноса? В каких валютах банк выдает жилищные кредиты? Какая процентная ставка по кредиту (для разных валют)? Зависит ли процентная ставка от срока кредита? Какая комиссия взимается при выдаче кредита (одноразовая): фиксированная сумма, процент от суммы кредита, процент от оценочной стоимости недвижимости? Какая комиссия взимается при обслуживании кредита (ежемесячная): фиксированная сумма, процент от суммы кредита, от оценочной стоимости квартиры, от остатка по кредиту? Какие существуют страховые платежи? Какая периодичность их оплаты: одноразово, ежемесячно, ежегодно? Механизм расчета: фиксированная сумма, процент от суммы кредита, от остатка по кредиту? Какие дополнительные платежи возможны при оформлении и выдаче кредита (оплата услуг нотариуса, оценщика)? Как они рассчитываются: фиксированные суммы, процент от суммы кредита, процент от оценочной стоимости? Допускается ли досрочное погашение кредита? Как рассчитывается размер штрафных санкций. Совет: Зачастую, банки рассеивают свои комиссии по двум документам: в ипотечном договоре может указываться ежемесячная или одноразовая комиссия, а в тарифах банка - фиксированная плата за снятие или перечисление денег с судного счета.
Некоторые банки рассматривают кандидатуру Заемщика еще ДО предоставления данных о покупаемой квартире и выдают сертификат о том, на какую именно сумму они готовы оформить кредит - это упрощает процесс подбора вариантов жилья. Учитывайте тот момент, что банки при возможности умалчивают о платежах, поэтому задавайте вопросы, выясняйте, уточняйте. Внимательно ознакомьтесь с бланками договоров (на получение ипотечного кредита и договора залога), убедитесь в том, что в них нет никаких подводных камней и условия кредитования полностью соответствуют предыдущим заявлениям банка. В них должны быть четко прописаны все условия: - права и обязанности сторон; - штрафные санкции при просрочке платежей; - возможность досрочного погашения кредита и наличие штрафных санкций за это; - если Вы рассчитываете воспользоваться налоговым кредитом, то помните, что в данном случае кредитный договор должен удовлетворять дополнительным условиям (подробнее о налоговом кредите см. соответствующий раздел "Практического пособия "Я продаю/покупаю квартиру"); - каким образом пересматривает банк график выплаты кредита в связи с частичным досрочным погашением: уменьшая ежемесячные выплаты по кредиту при неизменном сроке кредитования или же сокращая срок кредита при неизменном размере ежемесячного платежа (внутри него происходит пересчет доли начисленных процентов и суммы, идущей в счет погашения тела кредита).
Возможные варианты сдерживания досрочного погашения кредита, которые тоже должны быть четко описаны в договоре: - установление минимальных сумм, которые будут зачислены в счет досрочного погашения (от 500 у.е. до 3000 у.е.), ведь чем больше минимальная сумма, тем сложнее ее выкроить из семейного бюджета; - обязание Заемщика уведомлять банк о желании внести досрочный взнос за 15-30 дней и получить разрешение от кредитного комитета; более того, если разрешение получено, то в случае отказа Заемщика внести эти средства банк также может налагать санкции в виде штрафов за день просрочки; - банк может устанавливать период, в течение которого досрочные платежи не принимаются в принципе; - или назначается период, когда досрочное погашение сопровождается штрафом в размере 2-3% от его суммы (длительность таких периодов может варьироваться от трех месяцев до пяти лет с момента подписания кредитного договора). Вас должно насторожить, если в договоре присутствут пункты: - о возможности банка менять условия кредитования в одностороннем порядке; - о моратории на досрочное погашение кредита; - о явном запрете реструктуризации кредита или его переоформления в другом банке. А также обращаете внимание на: - профессионализм сотрудников банка; - отсутствие очередей; - быстрое предоставление запрашиваемой информации; - возможность ознакомления с бланками договоров.
После посещения банков, нужно провести комплексный сравнительный анализ. Для этого рассчитайте сумму, которую Вы выплатите дополнительно к моменту полного погашения кредита. Она будет состоять из: - суммы единоразовых затрат на оформление договора ипотеки и договора купли-продажи; - суммы ежегодных платежей (страховок и комиссий банка); - и суммы ежемесячных платежей за вычетом платежей тела кредита. Т.е. мы определяем, на сколько "подорожает" квартира к тому моменту, когда вы за нее полностью расплатитесь. Это единственный комплексный критерий, по которому можно определить выгодность кредита. Кроме того, если Вы планируете досрочное погашение кредита, учтите возможные штрафные санкции.